아파트 매매시 주의 사항 확인필요

안녕하세요! 오늘 이번시간에는 아파트매매 시 주의 사항에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 오늘날 아파트 거래는 실거래가, 단지정보, 평면도, 조감도, 투자 전망 등 다양한 정보를 인터넷을 통해 손쉽게 접근할 수 있게 되면서, 상대적으로 안전해진 측면이 있습니다. 그러나 이러한 정보의 홀수 속에서도 기본적인 사항과 주의사항을 간과하고 계약을 진행한다면, 예상치 못한 사고나 분쟁에 휘말릴 위험이 존재합니다. 따라서 이러한 위험요소를 미리 인식하고 대비하는 것은 안전한 거래를 위한 필수적인 단계입니다. 본 글에서 언급한 주의사항은 아파트 거래 시의 기포적인 가이드라인으로 각자의 상황에 맞춰 추가적인 정보를 수집하고 충분조사를 거쳐 신중히 결정하는 것이 중요합니다. 

1. 아파트매매 시 주의사항

아파트거래는 인생을 살면서 중요한 결정 중 하나입니다. 신중하게 진행해야 하는 중요한 거래입니다. 사소한 실수로 인해 큰 손실을 입거나 분쟁에 휘말릴 수 있기 때문에 꼼꼼한 준비와 전략적인 접근이 필수적입니다. 주의사항에 대해서 알고 있다면 아파트 거래를 하시면서 도움이 될 것으로 보입니다. 

 

소유자 및 권리관계 확인 하기 

 

소유주인지, 임대인인지 꼭 확인하시길 바랍니다. 가족이나 아는 사람이라고 안심하지 마세요! 친분니 두텁더라도 계약은 꼼꼼하게 진행해야 합니다. 대리인 계약을 진 할 경우 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 계약 상대방이 실제 소유주인지 확인해야 합니다. 

 

등기부등본 꼼꼼히 확인하기 

 

등기부등본은 부동산의 모든 정보를 담고 있는 신분증과 같습니다. 소유권에 대한 정보를 확인하고 계약 상대방이 실제 소유자인지 꼭 확인하시길 바랍니다. 소유권외의 권리 (저당권, 임차권 등)에 대한 정보를 확인합니다. 임차보증금이 안전하게 확보될 수 있는지 확인해야 합니다. 근저당 설정금액이 매매가의 70%를 초과하지 않는지 확인해야 합니다. 

 

공인중개사와 함께 확인하기

 

공인중개사는 부동산 전문가입니다. 공인중개사가 등기부등본을 발급받아 설명해 줄 수 있습니다. 공인중개사와 함께 등기부등본을 확인하면 더욱 안전하게 거래를 진행할 수 있습니다. 

2. 아파트 분양권 전매, 전매제한 기간 꼭 확인하세요!

아파트 분양권을 사고 싶으신가요? 언저 전매제한기간을 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다. 왜 전매제한이 있을까요? 첫 번째는 아파트 분양시장의 과열을 막고 실수요자 중심으로 시장을 안정화하기 위해서입니다. 이로 인해 투기를 방지하기 위함입니다. 분양권 거래가 너무 자유롭게 이루어지면 집값이 급등할 수 있기 때문에 정부에서 이를 막고 있는 것입니다. 

 

전매제한 기간은 얼마나 될까요?

 

지역별 로다릅니다. 보통 서울 강남, 서초, 송파, 용산 등 투기 과열 지역은 다른 지역보다 전매제한 기간이 더 길수 있습니다. 지금 현재는 대부분의 지역에서 분양권 전매제한 기간이 6개월~1년 정도로 적용되고 있습니다. 하지만 지역별, 단지별로 다를 수 있으니 꼭 확인해야 합니다. 

 

전매제한을 무시하면 어떻게 될까요? 

 

전매제한 기간 동안 분양권을 거래하는 것은 불법행위입니다. 불법행위가 적발되면 계약 취소 또는 벌금, 형사처벌을 받을 수 있습니다. 

아파트 분양권을 거래하기 전에 반드시 전매제한 기간을 확인하여 불필요한 손해를 보는 일이 없도록 주의해야 할 것입니다.

 

3. 분양권 이 애 계약서 꼼꼼하게 확인하세요!

분양권 매매 계약서는 정해진 양식이 없기 때문에 계약 내용이 다양하게 작성될 수 있습니다. 하지만 일반적으로 분양계약서의 뒷면에 권리 승계 내역을 기재하는 공간이 마련되어 있습니다. 분양권을 매도하고 싶다면 이 공간에 "새로운 소유주(매수인)의 정보를 기입하고, 시공사, 신탁사, 시행사 등 관련 기업들의 도장을 받아야 합니다. 이 절차를 통해 새로운 소유주가 분양권에 대한 권리를 인정받을 수 있습니다. 분양권 프리미엄에 대해서는 별도의 매매계약서를 작성하는 것이 일반적입니다. 이 계약서에는 프리미엄 금액, 지금 방법, 계약해지 조건 등을 명확하게 기재해야 합니다. 

 

분양권 매매 시 주의할 점 

 

 계약서를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 계약서에 모든 내용이 정확하게 기재되었는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 권리승계, 부분과 프리미엄 관련내용을 자세히 살펴보세요 또한 시공사, 신탁사, 시행사 등 관련 기업들의 도장이 반드시 있어야 합니다. 복잡한 법률적인 문제가 발생할 수 있으므로 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 

 

왜 이렇게 복잡할까요?

 

분양권은 아직 완성되지 않은 건물에 대한 권리이기 때문에 일반적인 부동산 매매와는 다른 절차를 거쳐야 합니다. 따라서 계약 과정에서 꼼꼼하게 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 분양권매매는 일반적인 부동산 거래보다 더욱 신중하게 접근해야 합니다. 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 관련기관의 도장을 받아 안정하게 거래를 진행해야 합니다.

4. 분양권 거래 시 세금과 다운계약서의 위험성

분양권을 매매할 때 가장 신경 써야 할 거중 하나가 바로 세금입니다. 특히 1년 이내에 분양권을 매도할 경우 양도 차익의 무려 77%를 세금으로 내야 할 수 있습니다. 이 높은 세금 부담 때문에 일부 매도인들은 세금을 줄이기 위해 다운계약을 욕구하기도 합니다. 다운 계약이란 실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것을 말합니다. 하지만 이는 불법이며, 적발될 경우 강력한 처벌을 받을 수 있습니다. 

 

왜 다운게약이 위험할까요? 

 

정당한 세금을 내지 않으려는 행위로 법적으로 처벌대상입니다. 다운계약으로 인해 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다. 실제 거래 금액과 계약서상 금액이 다르기 때문에 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 

 

그렇다면 어떻게 해야 안전하게 분양권 거래를 할 수 있을까요?

 

정확한 시세파악으로 여러 부동산 중개업소를 통해 시세를 비교하고, 실제거래 사례를 참고하여 적정한 거래 가격을 정해야 합니다. KB, 부동산원 시세등 공신력 있는 기관에서 제공하는 시세정보를 활용하는 것이 좋습니다. 계약서에 실제 거래금액을 정확하게 기재하고, 불필요한 조항은 넣지 않도록 주의해야 하며 부동산 전문가나 세무사의 도움을 받아 안전한 거래를 진행하는 것이 좋습니다. 다운계약은 절대 해서는 안 되는 행위입니다. 정확한 시세를 파악하고, 법규를 준수하여 안전하게 분양권 거래를 진행하시길 바랍니다.

5. 분양권 거래 시 추가 비용 안내

분양권 거래 시 발생하는 추가 비용에 대해 궁금해하시는 분들이 많은 실 텐데요. 자세히 알려드리겠습니다. 

 

1. 취득세는 없다?

 

네 맞습니다. 분양권은 아직 건물이 완공되지 않은 상태의 권리이기 때문에 부동산 등기가 이루어지지 않습니다. 따라서 취득세가 발생하지 않습니다. 

 

2. 중개수수료는 어떻게 계산될까요?

 

분양권 중개 수수료는 일반적인 부동산 거래와는 다르게 계산됩니다. 분양가가 아닌, 실제로 거래되는 금액을 기준으로 계산됩니다. 

• 거래금액: 계약금+이미 납부한 중도금+프리미엄
• 중개수수료율:일반적으로 0.4%입니다. 

예시) 

• 분양가 5억 원의 아파트를 프리미엄 1억 원에 거래하고 3차 중도금까지 납부한 경우 
• 거래금액:계약금 5처만원+중도금 2억 1천만 원+프리미엄 1억 원+3억 6천만 원

중개수수료:3억 6천만 원*0.4%=144만 원

따라서 이 경우 중개수수료는 144만 원 이 됩니다. 

 

중요한 점은 중도금 대출을 이용한 경우에도 대출받은 금액은 거래금액에 포함됩니다. 분양권 프리미엄도 거래금액에 포함되어 중개수수료를 계산합니다. 중개수수료율은 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 반드시 확인해야 합니다. 정리하자면 분양권 거래 시 발생하는 주요 비용은 중개수수료이며 이는 실제 거래 금액을 기준으로 계산됩니다. 취득세는 발생하지 않는다는 점을 기억해 주세요 

6. 분양권 투자 신중하게! 가치변동과 주의사항

분양권 투자는 매력적인 투자 기회이지만 부동산 시장의 변동성에 따라 가치가 크게 요동칠 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 

 

분양권 가치 변동의 주요 원인으로 부동산 시장 상황에 시장이 침체기에 접어들면 분양권 가치는 하락할 가능성이 높습니다. 반대로 호황기에는 가치가 상승할 수 있습니다. 또한 금리변동으로 금리인상 시 대출 이자가 증가하여 부동산 시장이 위축될 수 있고 이는 분양권 가치 하락으로 이어질 수 있습니다. 정부정책으로 부동산규제 정책 변화에 따라 분양권 가치가 크게 영향을 받을 수 있습니다. 단지의 입지, 교통, 학군 등과 같은 요소와 아파트의 설계, 평면 등 상품성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 

 

분양권 투자 시 주의사항으로는 부동산 시장의 흐름을 꾸준히 관찰하고, 투자 시점을 신중하게 결정해야 합니다. 금리인상시기에 투자할 경우 이자 부담이 증가할 수 있기 때문에 신중하게 접근해야 합니다. 부동산 규제 정책 변화를 예의 주시하고 투자에 미치는 영향을 미리 예측해야 합니다. 단지의 입지 상품성, 미래가치 등을 종합적으로 분석하여 투자해야 합니다. 분양권 투자는 고수익을 올릴 수 있는 매력적인 투자 수단이지만 그만큼 위험도도 높습니다. 따라서 신중하게 투자 계획을 세우고 전문가의 도움을 받아 투자를 진행하는 것이 좋습니다. 분양권 투자는 신중한 계획과 철저한 준비가 필요합니다.